Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli? Artış Sınırı, Depozito ve Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların serbestçe kararlaştırabilecekleri konular sınırlıdır. Kira artış oranı, depozito üst sınırı, tahliye sebepleri ve fesih süreleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir ve bu hükümlerin çoğu kiracı aleyhine değiştirilemez.

Künye

• Temel kanun: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Kira sözleşmesinin tanımı: m.299
• Konut ve çatılı işyeri kiraları: m.339-356
• Kira artış sınırı: m.344
• Güvence (depozito): m.342
• Uzama ve fesih: m.347
• Tahliye sebepleri: m.350, m.351, m.352

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kanunun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Süre belirli veya belirsiz olabilir (m.300).

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler m.339-356 arasındadır. Kanunun 339. maddesine göre bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında uygulanmaz; kamu kurumlarının tüm kira sözleşmelerine ise uygulanır.

Yazılı Şekil Zorunlu mu?

Hayır. Kanun kira sözleşmesi için yazılı şekil şartı öngörmez; sözlü kira sözleşmesi geçerlidir. Yazılı şekil yalnızca fesih bildirimi için zorunludur: m.348 "fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır" der. Yazılı sözleşme ispat kolaylığı sağladığı için yine de tercih edilir.

Kira Artış Sınırı (m.344)

Maddenin birinci fıkrası şöyle der: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Anlaşma yoksa hâkim, aynı sınırı geçmemek üzere hakkaniyete göre belirler (m.344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda bedel; tüketici fiyat endeksi değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından belirlenir (m.344/3). Yabancı para kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz (m.344/4).

Dikkat: Konut kiralarında yüzde 25 tavan getiren geçici maddelerin süresi dolmuştur (Geçici m.1 için 1 Temmuz 2023, Geçici m.2 için 1 Temmuz 2024). Bugün yürürlükte olan sınır, m.344'teki tüketici fiyat endeksi oniki aylık ortalama değişim oranıdır.

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir (m.345). Yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmışsa, verilecek karar yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlar.

Depozito (Güvence) Üst Sınırı (m.342)

Sözleşmede güvence verme borcu öngörülmüşse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı bir bankaya depo eder. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.

Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

• m.343: Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
• m.346: Kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Gecikme cezası veya sonraki kira bedellerinin muacceliyeti (hepsinin birden istenebilmesi) anlaşmaları geçersizdir.
• m.340: Kira sözleşmesinin kurulmasına bağlı tutulan bağlantılı sözleşme geçersizdir.
• m.349: Aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez.

Yan Giderler Kime Ait?

Kanunun 303. maddesine göre kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. 341. maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır. Giderlere katlanan taraf, ispat belgelerinin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

Uzama ve Bildirimle Fesih (m.347)

• Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
• Kiraya veren, sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya Verenin Tahliye Sebepleri

Sebep	Madde	Dava süresi
Gereksinim, yeniden inşa ve imar	m.350	1 ay
Yeni malikin gereksinimi	m.351	Bildirimden 6 ay sonra, 1 ay içinde
Tahliye taahhüdü	m.352/1	Taahhüt tarihinden 1 ay
İki haklı ihtar	m.352/2	Kira yılının bitiminden 1 ay
Kiracının oturmaya elverişli konutu	m.352/3	Sözleşmenin bitiminden 1 ay

• m.350 - Gereksinim: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi; yahut yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme, değiştirme ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız olması.
• m.351 - Yeni malik: Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim koşuluyla altı ay sonra açacağı dava ile; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
• m.352/1 - Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Maddedeki "teslimden sonra" ibaresi önemlidir.
• m.352/2 - İki haklı ihtar: Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin (bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sona erdirebilir.
• m.352/3: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa.

Kanunun 353. maddesine göre dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı olarak bildiren kiraya veren için süre bir kira yılı uzamış sayılır. 355. madde ise gereksinim nedeniyle tahliyede ve yeniden inşa/imarda üç yıl yeniden kiralama yasağı getirir.

Kiracı Erken Çıkarsa Ne Olur? (m.325)

Maddenin ifadesiyle: kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracı bu süre geçmeden, kabul edilmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira Ödemeleri Bankadan Yapılmak Zorunda mı?

Evet. 17 Ekim 2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 328 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'nin 2. maddesine göre konutlarda ve işyerlerinde, kiraya verenler ve kiralayanlar kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı A.Ş. tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmek zorundadır.

Bu Tebliğ ile parasal eşik kaldırılmıştır; önceki 268 Seri No'lu Tebliğ'deki 500 TL sınırı artık uygulanmaz. Haftalık ve günlük kısa süreli konut kiralamaları da kapsamdadır. Mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yapılan tahsilat ve ödemeler kapsam dışındadır.

Bu Sayfada Ne Yok?

• Hukuki tavsiye yok. Bu içerik mevzuatın ne dediğini aktarır; sözleşmenize özgü değerlendirme için avukata başvurmanız gerekir.
• Sözleşme örneği yok. Bu sayfada yer almaz.
• Güncel tüketici fiyat endeksi oranı yok. Oran her ay değişir; artış hesabı için ilgili dönemin resmî verisine bakılmalıdır.
• Kira bedeli tahmini yok. Bu sitede fiyat öngörüsü yayımlanmaz.
• Emsal kira araştırması yok. Emsal belirleme mahkemenin takdirindedir.
• Vergi hesabı yok. Kira gelirinin vergilendirilmesi bu sayfanın kapsamı dışındadır.
• Zorunlu deprem sigortası düzenlemesi yok. Bu konu Türk Borçlar Kanunu'nda değil, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'nda düzenlenir.

Sık Sorulan Sorular

Kira artış sınırı nedir?

Türk Borçlar Kanunu m.344'e göre bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Yüzde 25 tavan getiren geçici maddelerin süresi dolmuştur.

Depozito en fazla kaç aylık kira olabilir?

Kanunun 342. maddesine göre üç aylık kira bedelini aşamaz.

Sözlü kira sözleşmesi geçerli mi?

Evet. Kanun kira sözleşmesi için yazılı şekil şartı öngörmez. Yazılı şekil yalnızca fesih bildirimi için zorunludur (m.348).

Ev sahibi kira süresi bittiği için beni çıkarabilir mi?

Hayır. Kanunun 347. maddesine göre kiraya veren sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, üç ay önceden bildirimle sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?

Kanunun 352/1 maddesine göre taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir.

Kira sözleşmesinde gecikme cezası konulabilir mi?

Hayır. Kanunun 346. maddesine göre gecikme cezası ve sonraki kira bedellerinin muacceliyeti anlaşmaları geçersizdir.

Kiracı sözleşmeyi bitirmek için ne kadar önce haber vermeli?

Belirli süreli sözleşmede bitimden en az 15 gün önce. Aksi hâlde sözleşme bir yıl uzamış sayılır (m.347).

Aidat ve ısınma gideri kime ait?

Kanunun 341. maddesine göre sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır. 303. maddeye göre kullanımla ilgili yan giderler kiraya verene aittir.

Kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.299, 300, 303, 325, 339-356, Geçici m.1 ve 2); 328 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete, 17 Ekim 2024, sayı 32695). Tüketici fiyat endeksi ibaresi 17 Ocak 2019 tarihli 7161 sayılı Kanun ile getirilmiştir. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.