Değer Artış Kazancı: Konut Satışında 5 Yıl Kuralı

Değer artış kazancı, gayrimenkulün belirli bir süre içinde elden çıkarılmasından doğan kazancın vergilendirilmesidir. Dayanak, Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesidir.

Beş Yıl Kuralı

Mükerrer 80/1-(6) maddesine göre, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız iktisap edilenler hariç) 70. maddenin 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerindeki mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancıdır. Süre, 5615 sayılı Kanun'un 5. maddesiyle dört yıldan beş yıla çıkarılmıştır.

"Elden çıkarma" yalnızca satışı kapsamaz; maddenin 2. fıkrası satış, ivaz karşılığı devir ve temlik, trampa, takas, kamulaştırma, devletleştirme ve şirkete sermaye olarak konulmayı da sayar.

İktisap Tarihi Nasıl Belirlenir?

Kural olarak tapuya tescil tarihi esas alınır (Türk Medeni Kanunu m.705). Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı'nın resmî rehberi önemli bir istisna tanır: tapu tescilinden önce taşınmazın fiilen kullanıma bırakıldığı özel hâllerde (konut yapı kooperatifi, TOKİ gibi) tahsis belgesi, teslim tutanağı veya su, elektrik, telefon ve doğal gaz faturalarıyla tevsik edilirse fiilen kullanıma başlama tarihi esas alınır.

İhale veya icra yoluyla alımda da tevsik şartıyla teslim tarihi esas alınabilir. Arsaya bina inşası veya kat karşılığı alınan taşınmazın tescili ise cins tashihi sayılır ve tescil tarihi iktisap tarihidir. Ayrıntı 76 Sıra No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde düzenlenmiştir.

Miras ve Bağış

Bu, en çok yanlış bilinen noktalardan biridir: ivazsız (karşılıksız) edinilen gayrimenkuller değer artış kazancının konusuna girmez. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazın satışı, beş yıl dolmadan yapılsa bile değer artış kazancı doğurmaz. İvazsız edinilen taşınmaz üzerine inşa edilen veya kat karşılığı alınan taşınmazın satışı da kapsam dışıdır.

Maliyet Bedeli Endeksleme

Mükerrer 81. maddenin son fıkrası, iktisap bedelinin elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi artış oranında artırılmasını öngörür. Ancak bir şart vardır: endeksleme yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekir (5281 sayılı Kanun'la eklenen cümle).

Safi kazanç, satış bedelinden maliyet bedeli ile satıcıda kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar indirilerek bulunur (mükerrer 81/1). Maliyet bedeli tespit edilemezse takdir komisyonu bedeli esas alınır (mükerrer 81/2).

Özet

Beyan

Kazanç yıllık beyanname ile bildirilir; beyan Mart ayında yapılır ve vergi Mart ile Temmuz'da iki taksitte ödenir (m.92, m.117).

Kira geliri için kira geliri vergisi istisnası, tapu harcı için tapu harcı nasıl hesaplanır sayfalarına bakabilirsiniz.

Bu Sayfada Ne Yok?

• 76 Sıra No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinin tam metni: doğrudan erişilemediği için yalnızca Gelir İdaresi rehberi üzerinden atıf yapılmıştır.
• 2027 istisna tutarı: henüz belirlenmemiştir, tahmin yazılmaz.
• Kişiye özel kazanç ve vergi hesaplaması.
• Satış zamanlamasına ilişkin hiçbir tavsiye: bu sayfa ne zaman alınması veya satılması gerektiğini söylemez.
• Vergi yükünü azaltma veya planlama yöntemi.
• Taşınmaz değerine ilişkin piyasa değerlendirmesi.
• Beyanname doldurma ekran adımları.
• Mali müşavirlik hizmeti niteliğinde danışmanlık.

Sık Sorulan Sorular

Konutu beş yıl dolmadan satarsam ne olur?

Doğan kazanç değer artış kazancı sayılır ve yıllık beyanname ile bildirilir (mükerrer m.80/1-6).

İktisap tarihi tapu tescili mi?

Kural olarak evet. Ancak belgelenen fiilî teslim hâllerinde (kooperatif, TOKİ, ihale) teslim tarihi esas alınabilir.

Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?

İvazsız iktisap edilen gayrimenkuller değer artış kazancının konusuna girmez.

2026 istisna tutarı ne kadar?

150.000 TL (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği m.3/2-h).

Maliyet bedeli her zaman endekslenir mi?

Hayır. Yİ-ÜFE artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması şarttır (mükerrer m.81 son fıkra).

Elden çıkarma sadece satış mı?

Değil. Devir, temlik, trampa, takas, kamulaştırma, devletleştirme ve şirkete sermaye olarak koyma da elden çıkarmadır.

Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80-81 — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.4.193.pdf · Gelir İdaresi Başkanlığı, Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi 2026 — https://cdn.gib.gov.tr (erişim 1 Kasım 2026)