Kiracının Tahliyesi Hangi Sebeplerle İstenebilir? Süreler ve Maddeler

Tahliye hangi yollarla istenebilir?

İki ayrı mekanizma var ve karıştırılmaları en sık görülen hata. Dava yoluyla sona erdirme sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350, 351 ve 352. maddelerinde sayılır. On yıllık uzama süresi sonundaki sona erdirme ise 347. maddeye dayanır ve dava değil bildirim işidir.

On yıl dolunca dava mı açılır?

Açılmaz. 347. maddeye göre on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılacak bildirimle, sebep göstermeksizin sözleşme sona erdirilebilir. Yani burada mahkemeye gerek yok; süresinde yapılmış yazılı bir bildirim yeterli. Belirsiz süreli kiralarda kiraya veren, başlangıçtan on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih yoluna gidebilir.

Aynı maddenin diğer yüzü: kiracı sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar ve kiraya veren sırf sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

TBK m.350 iki sebep sayıyor: gereksinim (kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı) ve yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım yapılması ve bu sırada kullanımın imkânsız olması.

Dava süresi: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz sürelilerde genel fesih dönemine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay.

Taşınmazı yeni satın alan ne yapabilir?

TBK m.351 iki yol tanıyor: edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açmak; ya da dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

TBK m.352 üç sebep sayar ve üçünde de dava süresi bir aydır:

• Yazılı tahliye taahhüdü: taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi veya dava.
• İki haklı ihtar: bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtar alınması; kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava.
• Kiracının başka konutu olması: kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi.

Dava süresini uzatan bir imkân

TBK m.353: kiraya veren, süresi içinde dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu hüküm, bir aylık sürenin kaçırılmasının her zaman hak kaybı anlamına gelmediğini gösteriyor.

Tahliyeden sonra üç yıl kuralı

TBK m.355 bir yasak getiriyor: gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar durumunda taşınmaz eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz ve eski kiracının öncelik hakkı doğar. Aykırılık hâlinde, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelir.

Bu Sayfada Ne Yok?

• Hukuki tavsiye yok. Somut bir uyuşmazlık için avukata başvurulması gerekir.
• Dava dilekçesi örneği, ihtarname şablonu veya icra takibi talimatı yok.
• Mahkeme masrafları ve harç tutarları yok; bunlar her yıl değişir.
• Kira bedeli artış oranı yok; bu ayrı bir konudur.
• Yargı kararlarının içtihat özeti yok; sayfa kanun metnine dayanıyor.
• Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarının ayrıntısı yok; sayfa sebepleri ve süreleri veriyor.
• Adi kira ve ürün kirasına ilişkin hükümler yok; sayılan maddeler konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir.

Sık Sorulan Sorular

On yıl dolunca kiracı doğrudan çıkarılabilir mi?

Dava yoluyla değil. TBK m.347'ye göre izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılacak bildirimle, sebep göstermeksizin sözleşme sona erdirilebilir.

Evi yeni satın aldım, ne zaman dava açabilirim?

Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra; ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde.

İki haklı ihtar ne demek?

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtar alması. Dava, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Bir aylık dava süresini kaçırdım, hakkım bitti mi?

TBK m.353'e göre süresi içinde dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirdim, evi hemen kiraya verebilir miyim?

TBK m.355, haklı sebep olmaksızın üç yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağını öngörür; aykırılıkta tazminat doğar.

Tahliye taahhüdü verdim, ne olur?

Yazılı tahliye taahhüdü TBK m.352/1 kapsamındadır; taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilebilir.

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347, m.350, m.351, m.352, m.353 ve m.355 (mevzuat.gov.tr). Son kontrol: 6 Kasım 2026.