634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde iki ayrı hak türü tanır. Aradaki fark, yapının tamamlanmış olup olmamasıyla doğrudan ilgilidir.
İki Kavramın Tanımı
Kanunun 1. maddesi çerçeveyi kurar: tamamlanmış yapının bağımsız kullanıma elverişli bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir; yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bölümleri üzerinde ise yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere irtifak hakları kurulabilir.
Kat irtifakı (m.2/c): Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapıların bağımsız bölümleri için arsa maliki veya ortak maliklerce kurulan irtifak hakkı.
Kat mülkiyeti (m.2/a): Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı. Kanunun 3/1. maddesi bunu "arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet" olarak tanımlar.
Karşılaştırma
| Ölçüt | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Hukuki nitelik | Arsa payına bağlı irtifak hakkı (m.2/c, m.3/3) | Bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet (m.2/a, m.3/1) |
| Yapının durumu | Yapı yok veya tamamlanmamış (m.1/2, m.14) | Yapı tamamlanmış (m.1/1) |
| Kuruluş belgeleri | Proje + yönetim plânı (m.14) | Proje + yapı kullanma izin belgesi + yönetim plânı (m.12) |
| Tapuda görünüm | Arsa payı; bağımsız bölüm beyanlar hanesinde (m.14/2) | Her bağımsız bölüm ayrı kütük sayfası (m.13) |
| Yönetim plânı | İstenir (m.14/1) | Geçişte ayrıca istenmez (m.14/1) |
Kat Mülkiyetine Geçiş
Geçişin anahtarı yapı kullanma izin belgesidir. Kanunun 3/3. maddesi (5912 sayılı Kanun'la eklenen) şöyle der: kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak resen kat mülkiyetine çevrilir. Dahası bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakı sahibi ortak maliklerden birinin istemiyle bile gerçekleştirilebilir.
9 Haziran 2021 tarihli 7327 sayılı Kanun'un 11. maddesiyle eklenen 10/6. madde süreci daha da otomatikleştirmiştir: yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği resen yapılır; belge MAKS'a yüklenip elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilir, tescil bildirimi üzerine başka belge aranmaksızın resen tescil edilir. Taşınmaz kat irtifaklı ise resen kat mülkiyetine çevrilir ve bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Gerekli Belgeler
Kat mülkiyeti için (m.12): yetkili kamu kurumlarınca onaylanmış ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi; 28. maddeye göre hazırlanmış ve maliklerce imzalanmış yönetim plânı.
Kat irtifakı için (m.14): arsa malikinin veya paydaşların istemi, 12/1-(a)'ya uygun proje ve yönetim plânı. Madde ayrıca şu önemli notu düşer: kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. Kat irtifakları, her kat irtifakına tahsis edilen arsa payı kütüğün beyanlar hanesinde belirtilerek kurulur.
Tescil ve Nitelik
Her iki hak da resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (m.10/1) ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur (m.11). Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır (m.13/4). Kat irtifakında ise bağımsız bölüm henüz ayrı bir taşınmaz değildir.
Yapı kullanma izni için yapı kullanma izni nasıl alınır sayfasına, apartman yönetimi için apartman aidatı ödenmezse ne olur sayfasına bakabilirsiniz.
Bu Sayfada Ne Yok?
- Kat irtifaklı taşınmaza kredi verilip verilmeyeceği: bu bankanın kendi politikasıdır; mevzuatta bu yönde özel bir yasak hükmü bulunmamaktadır.
- Satış değeri karşılaştırması veya piyasa değerlendirmesi.
- Kişiye özel tapu durumu değerlendirmesi.
- Hangi aşamada satın alınması gerektiğine dair yönlendirme.
- Hukuki danışmanlık, sözleşme veya dilekçe örneği.
- Müteahhit ile malik arasındaki sözleşme ilişkisinin ayrıntısı.
- Harç ve döner sermaye tutarları: işlem türüne göre değiştiği için verilmemiştir.
- Gelecek mevzuat değişikliği öngörüsü.
Sık Sorulan Sorular
Kat irtifakı nedir?
Arsa payına bağlı, ileride kat mülkiyetine geçmek üzere kurulan irtifak hakkıdır (m.2/c).
Kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak resen çevrilir (m.3/3, m.10/6).
Geçiş için hangi belgeler gerekir?
Mimarî proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim plânı (m.12). Kat irtifakında yönetim plânı verilmişse geçişte tekrar istenmez.
İkisi de tapu sayılır mı?
Her ikisi de resmî senetle ve tescille doğar, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir (m.10/1, m.11).
Bağımsız bölüm ayrı taşınmaz mı?
Kat mülkiyetinde evet; kütüğe tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı gayrimenkul niteliği kazanır (m.13/4).
Tek malik geçişi başlatabilir mi?
Evet. Kanun, arsa malikinin veya kat irtifakı sahibi ortak maliklerden birinin istemiyle bile çevirme yapılabileceğini söyler (m.3/3).
Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf (erişim 1 Kasım 2026)
Yorumlar (0)
Henüz yorum yok. İlk yorumu siz yapın.