Elden Yapılan Ev Satışı Geçerli mi? Resmî Şekil Şartı

Taşınmaz satışı resmî şekilde düzenlenmezse geçerli değildir. Borçlar Kanunu bunu tek cümleyle söyler: "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır." Medeni Kanun da aynı yönde, devri amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlar.

Bunun pratik anlamı şudur: iki taraf arasında imzalanan bir kâğıt, noterde düzenlenen bir satış vaadi veya el sıkışmayla yapılan bir anlaşma tapuda mülkiyeti geçirmez. Bu sayfa ilgili maddeleri birebir aktarıyor ve harcın hangi değer üzerinden alındığını da gösteriyor.

Künye

İki Kanun Ne Diyor?

Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesinin kenar başlığı "A. Şekil"dir ve hüküm tek cümledir: "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır."

Türk Medeni Kanunu aynı sonucu mülkiyetin kazanılması açısından düzenler. Maddenin bulunduğu bölüm başlıkları "B. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması", "II. Kazanma yolları" ve "1. Hukuki İşlem"dir. Hüküm birebir şöyle başlar: "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş" olmasına bağlıdır.

İki maddenin birlikte verdiği sonuç nettir: resmî şekil bir ispat kolaylığı değil, geçerlilik şartıdır. Şekil şartına uyulmadığında sözleşme sakat değil, baştan geçersizdir. Bu, tarafların iradesiyle aşılabilecek bir eksiklik değildir.

Adi Yazılı Sözleşme Neden Yeterli Değil?

Çünkü kanun "yazılı" değil "resmî" şekil arıyor. İkisi farklı şeylerdir: yazılı şekil tarafların imzasıyla sağlanır, resmî şekil ise yetkili bir resmî makam önünde ve o makamın düzenlemesiyle oluşur.

Taşınmaz satışında bu makam tapu müdürlüğüdür. Dolayısıyla elden yapılan satış, iki taraflı sözleşme, senet veya tanık huzurunda yapılan anlaşma mülkiyeti geçirmez; alıcı tapu kütüğünde malik olarak görünmez.

Buradan çıkan iki pratik uyarı var. Birincisi, ödenen bedelin tapuda tescil yapılmadan elden verilmesi alıcıyı korumasız bırakır. İkincisi, satış öncesinde taşınmazın kaydını kontrol etmek gerekir; tapu kaydı sorgulaması için tapu sorgulama nasıl yapılır sayfamıza bakabilirsiniz.

Harç Hangi Değer Üzerinden Alınır?

Bu, satış öncesinde en çok yanlış hesaplanan kalemdir. Harçlar Kanunu'nun ilgili maddesi matrahı birebir şöyle belirler: "Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere" hesaplanır. Bu fıkra 4/6/2008 tarihli ve 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesiyle değiştirilmiştir.

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yayımladığı bir özelgede aynı kural tamamlanır: harç, "emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı" belirtilir.

Aynı özelgede harcın kimden alındığı da yazılıdır: "devir eden ve devir alan için ayrı ayrı nispi harç alınacağı". Yani harç tek taraftan değil, satıcı ve alıcıdan ayrı ayrı alınır.

Harç oranı bu sayfada verilmiyor. Oranı belirleyen tarife, bu kontrolde okunabilir hiçbir resmî yüzeyde birebir görülemedi. Oran ve hesaplama için tapu harcı nasıl hesaplanır sayfamıza bakabilirsiniz.

Harç Dışındaki Ödeme: Döner Sermaye

Tapu işleminde harçtan ayrı bir kalem daha vardır. Bu kalem Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletme Müdürlüğü tarafından yayımlanan tarifeyle belirlenir ve belgenin adı "2026 Yılı Döner Sermaye Ücretlerine İlişkin Tarife Cetveli"dir.

Tutar bu sayfaya yazılmamıştır. İlgili tarife sayfası ve dosyası bu kontrolde okunabilir içerik döndürmedi; bu yüzden tutar "bulunamadı" düzeyinde tutulmuştur. Güncel tutar için Genel Müdürlüğün kendi tarife cetveline bakılması gerekir.

Noterde yapılan işlemlerin ücretlendirme mantığı için noter ücretleri nasıl belirlenir sayfamıza, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için veraset ilamı nasıl alınır sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu Sayfada Ne Yok?

• Tapu harcı oranı yok. Harçlar Kanunu'na bağlı tarifedeki oran, okunabilir hiçbir resmî yüzeyde birebir görülemedi.
• Döner sermaye ve taşınmaz hizmet bedeli tutarı yok. Tarife cetvelinin adı doğrulandı, içeriği okunamadı.
• Tapu devrinde istenen belgelerin listesi yok. Genel Müdürlüğün hizmet standartları belgesi okunabilir içerik döndürmedi.
• Döner sermaye işletmesinin dayanak kanunundan alıntı yok. İlgili kanunun metnine erişilemedi.
• Satış vaadi sözleşmesinin hukuki sonuçları yok. Bu ayrı bir konudur ve bu sayfada düzenleyen madde aktarılmamıştır.
• Şekil şartına uyulmayan sözleşmede ödenen bedelin iadesine dair hüküm yok. Bu konudaki düzenleme bu kontrolde birebir doğrulanamadı.
• Medeni Kanun maddesinin tam metni yok. Maddenin yalnızca başlangıç kısmı birebir doğrulanabildi.
• Emlakçı komisyonu, vergi ve diğer masraflar yok.
• Yatırım tavsiyesi ve fiyat değerlendirmesi yok.
• Hukuki danışmanlık ve sözleşme örneği yok.

Sık Sorulan Sorular

Elden yapılan ev satışı geçerli mi?

Hayır. Borçlar Kanunu açıktır: "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır." Resmî şekilde düzenlenmeyen satış mülkiyeti geçirmez.

İki taraf arasında imzalanan sözleşme yeterli mi?

Değildir. Kanun yazılı değil resmî şekil arar. Resmî şekil, yetkili resmî makamın düzenlemesiyle oluşur; taraf imzalarıyla sağlanmaz.

Tapu harcı hangi değer üzerinden hesaplanır?

Kanunun ifadesiyle "emlak vergisi değerinden az olmamak üzere"; Gelir İdaresi Başkanlığı özelgesinde bu kural "beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı" biçiminde tamamlanır. Yani beyan edilen bedel esas alınır, ancak emlak vergisi değerinin altına inilemez.

Harcı alıcı mı satıcı mı öder?

Özelgedeki ifadeyle "devir eden ve devir alan için ayrı ayrı nispi harç alınacağı" belirtilmiştir. Yani harç her iki taraftan ayrı ayrı alınır. Tarafların aralarında farklı bir anlaşma yapması kanundaki bu düzeni değiştirmez.

Harç dışında başka bir ödeme var mı?

Evet. Harçtan ayrı olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletme Müdürlüğü'nün yayımladığı "2026 Yılı Döner Sermaye Ücretlerine İlişkin Tarife Cetveli" uyarınca bir ücret alınır. Tutar bu sayfada yazılmamıştır; tarife cetveli okunabilir bir yüzeyde görülemedi.

Medeni Kanun aynı şeyi mi söylüyor?

Evet, aynı yönde ve farklı bir açıdan. Medeni Kanun, "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş" olmasına bağlı olduğunu belirtir. Biri sözleşmenin geçerliliğini, diğeri mülkiyetin kazanılmasını düzenler; sonuç aynıdır.

Kaynak: Türk Borçlar Kanunu m.237 ve Türk Medeni Kanunu m.706 alıntıları TBMM'nin yayımladığı belgeden; harç matrahı alıntısı 492 sayılı Harçlar Kanunu metninden ve Gelir İdaresi Başkanlığı özelgesinden; döner sermaye tarifesinin adı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletme Müdürlüğü sayfasından birebir alınmıştır. Bu sayfa hukuki danışmanlık değildir. Veri kesim saati: 30 Ekim 2026, 12.00 TSİ.